Каноны складского девелопмента

Девелоперы прямо-таки возлюбили рынок складов. Они буквально рванулись в эту нишу, популярности которой способствовало бурное развитие ритейла. Создается впечатление, что запущен огромный конвейер, штампующий проекты строительства складской недвижимости различного калибра. Многим инвесторам кажется, что в условиях чудовищного дефицита складов рынок проглотит все. Но не стоит забывать, что долгоиграющими окажутся те проекты, которые реализуются с оглядкой на уже сложившиеся правила. Напомню о некоторых из них.

Земельный фундамент

Основа основ любого девелоперского проекта — оформление земельных правоотношений. Ошибки, допущенные на этом этапе, чреваты колоссальными расходами или упущенной выгодой.

Сегодня процедура оформления участков сложная, донельзя бюрократизированная, поскольку в нее вовлекается множество административных органов разных уровней. Это длительный и дорогостоящий процесс. Не один месяц потребуется для заключения, например, договора аренды земельного участка с его собственником — региональной властью. Ведь условия договора должны пройти согласование во множестве инстанций. Особого рода сложности, не только временного характера, возникают с переводом земли из категории сельскохозяйственного назначения в промышленное (по объективным причинам большинство складских проектов планируется реализовать на бывшей сельскохозяйственной земле). Зачастую именно эта операция становится камнем преткновения для девелоперов.

Тут уж, подобно Сизифу, нужно этот камень сдвинуть и тащить, обойти никак не получится. Ведь зафиксированные права на землю являются юридическим и экономическим фундаментом будущего проекта. Без них, в частности, невозможно привлечь банковские кредиты даже при наличии собственного финансового рычага, эквивалентного 35-40% от общей стоимости проекта. Или тем более продать построенный объект недвижимости по справедливой цене западному инвестиционному фонду.

Западные происки

Иностранцы, кстати, проявляют неподдельный интерес к подобным активам, считая рынок складской недвижимости более стабильным и менее рискованным, нежели другие сегменты рынков коммерческой и жилой недвижимости.

В немалой степени этому способствует экономическая привязка арендаторов к складскому комплексу, поскольку компании вынуждены вкладываться не только в отделку (как в случае с офисами), но и в техническое оснащение объекта, приобретать стеллажные системы, складскую технику.

Кстати, круг потенциальных клиентов складских помещений, а значит, и масштабы бизнеса, его доходность напрямую зависят от места расположения. Наш опыт показывает, что склад в 15-20 км от Москвы — это оптимальный вариант для торговых сетей, учитывая особенности движения их товаропотоков. Что касается складов, удаленных от мегаполиса на более внушительное расстояние, то интерес к таким объектам со стороны ритейлеров снижается по мере увеличения плеча доставки товаров. Поэтому при строительстве складов в среднем и дальнем Подмосковье логичнее рассчитывать на таких арендаторов, как крупные производственные компании, или логистических операторов.

На коммерческий успех проекта, надо сказать, могут повлиять объекты, расположенные поблизости. Зачастую из-за соседства с крупными промышленными предприятиями возникают существенные ограничения на ассортимент товаров, которые можно хранить и обрабатывать на складе. Ведь к условиям складского хранения продукции предъявляются соответствующие санитарно-гигиенические нормативы. Так что не стоит рядом с промышленными зонами возводить фармацевтический склад или комплексы для открытого хранения продуктов. Такие объекты вряд ли найдут арендаторов даже по демпинговым ставкам, да и попросту не пройдут все необходимые согласования.

Судьба пятилетки

Коммерчески успешным на рынке складской недвижимости принято считать проект с пятилетним сроком окупаемости. Чтобы добиться таких показателей, а не оказаться у разбитого корыта, нужна самая малость. А именно — еще на этапе проектных проработок учесть ряд специальных технических требований к складским комплексам. В условиях обострения конкуренции на потребительском рынке торговые сети и производители товаров придают все большее значение логистике, одному из главных на сегодняшний день инструментов управления издержками. А выстроить эффективную логистику можно только при наличии сопутствующей складской инфраструктуры, отвечающей всем современным требованиям.

В отличие от рынка жилья или офисной недвижимости, участники которого уже выработали четкие критерии отнесения объектов к тому или иному классу, стандарты качества на рынке складов только формируются. Пока, несмотря на титанические усилия профессионального сообщества, они носят весьма условный характер. Однако в той или иной степени отражают западную практику. Если не вдаваться в детали, главными критериями считаются расстояние между колоннами (предпочтительнее 12-18 м), высота склада (желательно 11,5 м), количество док-шелдеров, наличие пространства для маневров складской техники и автомобилей плюс современная инженерная начинка. Заметим, что некоторые девелоперы увеличивают высоту складских комплексов для выжимания из склада максимального экономического эффекта. Понятно, что чем выше комплекс, тем больше в нем можно разместить товаров. Но впоследствии владельцы такого монстра рискуют столкнуться с проблемами при страховании. Например, западные страховщики не желают страховать комплексы, построенные с нарушением общепринятых стандартов.

Соотношение между площадью застройки и общей площадью участка — еще один важный параметр, который необходимо учитывать при разработке проекта складского комплекса. По канонам складского девелопмента на каждый 1 кв. м склада должно приходиться около 1 кв. м свободной площади. Такое соотношение необходимо для эффективной организации движения техники на территории комплекса, проведения погрузочно-разгрузочных работ, парковки автотранспорта. Полезно предусмотреть свободную техническую зону, в которой арендаторы могли бы осуществлять расфасовку товара и его комплектацию. В целях оптимизации проекта не следует размещать на территории складского комплекса много офисов — достаточно 100 кв. м на 1000 кв. м складов.

Особый момент — выбор полов. Нашей компании приходилось сталкиваться с этой дилеммой при строительстве складского комплекса в Подмосковье. Нам были известны формальные требования к полам: они должны быть ровными, износостойкими, позволяющими избегать просадок. Однако, как выяснилось, полы с таким набором качественных характеристик предлагают десятки производителей. В конце концов сделать правильный выбор нам помог арендатор — крупная розничная сеть, которая заинтересовалась нашим проектом за полгода до его завершения. Они-то и посоветовали производителя полов, продукция которого в полной мере учитывала специфику ассортимента нашего будущего клиента.

Копайте глубже

К слову сказать, на всех этапах строительства складских комплексов стоит не жалеть никаких расходов, чтобы сделать все как можно эффективнее. Возьмем такой момент, как обеспечение склада инженерными коммуникациями. Если он предназначается для хранения специфических видов товаров (например, замороженных продуктов), то потребуется большой запас энергетических мощностей. Между тем затраты на оснащение площадки инженерными коммуникациями могут оказаться существенными (особенно в свете недавнего нововведения в виде платы за присоединение и общего энергодефицита).

Наш опыт показывает, что наиболее предпочтительны в плане доступности инфраструктуры земельные участки, расположенные на территории промышленных зон. Например, наш первый складской проект мы реализовали на территории подмосковного завода “Мосмек”, который специализируется на производстве строительных алюминиевых конструкций. Предприятие располагало зарезервированной под расширение землей, однако впоследствии пересмотрело стратегию развития и отдало часть резерва под реализацию девелоперского проекта. В нашем случае в качестве условия присоединения к котельной завода было выдвинуто предложение построить подстанцию и очистные сооружения, что мы и сделали.

Если же источников энергии поблизости нет, то можно пойти по альтернативному пути. А именно — приобрести собственный газогенератор, позволяющий вырабатывать горячую воду, тепло и электроэнергию. Стоимость такого устройства зависит от мощности, но при любом раскладе окупается такая установка за пять лет.

Помехой для успешной реализации проекта строительства складского комплекса могут оказаться геологические и конструктивные риски. По сути дела, у любого склада две специфические “болячки”: грунт, на котором он построен, и кровля. Если проект реализуется на бросовой земле, то велик риск возникновения проблем из-за подвижности почвы, что чревато появлением трещин в полах и колоннах, а также паническим бегством арендаторов. Избежать ненужных хлопот можно с помощью обустройства свай. Это удорожает затратную часть проекта, зато повышает его качество. Что касается кровли, то во избежание протечек она должна быть эксплуатируемой и обогреваемой.

Вообще, при реализации девелоперского проекта надо стремиться к максимальному улучшению качества. Сегодняшний складской комплекс класса А уже через 5-7 лет неизбежно превратится в заурядный склад класса В. И чем добротнее он будет построен сегодня, тем дольше задержится в верхнем ценовом сегменте.

Вернуться обратно
ОПУБЛИКОВАТЬ В СОЦ.СЕТЯХ