Обзор рынка складской недвижимости за I половину 2008 г.

Складская недвижимость

Предложение

Кризис ликвидности на мировом рынке затронул все сферы недвижимости.Девелоперы складского сектора рынка не остались в стороне. Ряд проектов, заявленных к реализации к концу 2008 года, перенесён на начало 2009, несколько проектов находятся на этапе смены инвесторов. Многие отечественные компании столкнулись с финансовыми трудностями: на российском рынке отмечается недостаток свободных денежных средств. В первом полугодии 2008 по данным Министерства экономического развития РФ инфляция составила около 9%, стоимость строительства 1 кв. м.качественного складского комплекса составила около $1 100, что на 24% выше среднерыночного показателя прошлого года - все это привело к тому, что многим российским игрокам понадобились дополнительные финансовые ресурсы. Рынок качественных складских помещений продолжает расти. В общей сложности в первой половине 2008 г. было заявлено к открытию более 480 тыс. кв. м высококлассных складских помещений. Однако следует отметить, что сроки ввода четырех крупных складских объектов, планируемых к открытию в первой половине 2008 г., были перенесены.

Таким образом, площадь складских помещений высокого класса за этот период увеличилась на 27% и составила около 142 тыс. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).

Во второй половине 2008 г. к вводу планируется около 628 тыс. кв. м складских площадей, все вводимые площади заявляются как класс А.

Крупные проекты реализуются в Шушарах, Уткиной Заводи и Горелово.Больше всего складских проектов заявлено в районе Московского шоссе на юге города. Можно прогнозировать обострение конкуренции на южном направлении, что потребует от девелоперов отказаться от строительства стандартных складских «коробок» в пользу более проработанной концепции будущего склада и учета интересов менее крупных арендаторов.На данный момент на рынке, по-прежнему, предлагаются минимальные площади аренды от 3 000 кв. м (за небольшим исключением) по довольно высоким для малого и среднего бизнеса арендным ставкам.

Спрос

Если раньше можно было говорить о том, что растущая потребность в высококлассных складских комплексах, в первую очередь, вызвана приходом на рынок Санкт-Петербурга иностранных торговых компаний и логистических операторов и увеличением грузопотока через Санкт-Петербург, то сейчас необходимо отметить усиливающееся влияние light industrial на структуру спроса.

Так, формирующийся автомобильный кластер в районе поселка Шушары способствует концентрации вспомогательных производств и сервисов вокруг автомобильных заводов. На сегодняшний день это ниша складского рынка Петербурга остается наименее заполненной. Со стороны предприятий light industrial спросом пользуются помещения от 3 000 до 15 000 кв. м.

Однако, большинство складских комплексов размещены на территориях, не предназначенных для промышленной эксплуатации, с довольно слабой обеспеченностью энергоресурсами, инженерной и транспортной инфраструктурой.Можно сказать, что на текущий момент рынок находится в состоянии ожидания в связи с практически одновременным выходом нескольких крупных проектов и с упованием потенциальных арендаторов на корректировки арендных ставок в сторону понижения. Девелоперы, в свою очередь, пересматривают необходимость и возможность строительства следующих заявленных очередей из-за существенного повышения стоимости строительства и нехватки источников финансирования.

Тем не менее, на конец июня 2008 года заполняемость действующихскладских комплексов составляет порядка 97%, в то время как складских комплексы, планируемые к выходу на рынок до конца 2008 года, предварительно заполнены на 40%.Для целей аренды и хранения востребованными остаются любые блоки от 500 до 20 000 кв. м в зависимости от профиля деятельности потенциального арендатора.

Ставки аренды

Ставки аренды на складские помещения класса А составляют в среднем $120-140 кв. м в год, ставки класса В варьируются в диапазоне от $110 до $120 за кв. м в год без учета НДС и эксплутационных расходов.

Стоимость ответственного хранения в складских помещениях класса А и В составляет от $0,50-0,70 за паллето-место в день, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС.

Тенденции

Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли наме-рен в ближайшее время инициировать корректировку Концепции развития тер-минально-складской инфраструктуры, принятой в апреле 2008, в связи с тем, что ряд зон, обозначенных в документе как перспективные в смысле строительства логистических объектов, не обладают необходимыми территориальными резервами и транспортной инфраструктурой. Назревает необходимость пересмотра классификации складских помещений, разработанной девелоперами несколько лет назад, поскольку уже сейчас можно говорить, что складские помещения должны, прежде всего, отражать реальные потребности будущих собственников или арендаторов, и рынку стоит переориентироваться на концепцию built to suit.

Рынок арендаторов достаточно ограничен. Спрос большинства арендаторов, нуждающихся в высококлассных складских площадях, уже удовлетворен предложением объектов, введенных в 2007-2008 годах. В то же время, рассчитывать на спрос со стороны малого и среднего бизнеса не приходится, так как он чувствителен к предлагаемым площадям и арендным ставкам.

Девелоперам стоит обратить внимание на диверсификацию предоставляемых услуг и площадей. Существующее рыночное предложение пока мало удовлетворяет растущий спрос, в первую очередь, со стороны light industrial. Предприятиям этого сектора промышленности необходимы развитая инфраструктура, в том числе отдельные источники электроснабжения, и промышленный статус арендуемых площадей.

Вернуться обратно
ОПУБЛИКОВАТЬ В СОЦ.СЕТЯХ