Рынок складской недвижимости. Бег с препятствиями

Бурное развитие торгового сектора, которое наблюдается не только в двух столицах и крупных региональных центрах, но и в городах с населением в несколько сотен тысяч человек, увеличение доходов и, следовательно, покупательской способности россиян способствовало подъему ритейла, особенно сетевого, и, соответственно, тесно связанного с ним складского сегмента.

Пока этот рынок еще очень молод и не до конца сформирован, а его становление, несмотря на приток инвестиций, высокую доходность проектов и рост числа участников, сопровождается всеми трудностями переходного периода, которых не избежали даже самые экономически развитые регионы. На конференции «Складская недвижимость России», организованной компанией Infor-media Russiа, специалисты обсудили сложности, возникающие при реализации проектов, и поделились опытом по их преодолению.

В регионы — за ритейлом

Казалось бы, при столь остром дефиците складских помещений арендаторы и покупатели должны «сметать с прилавков» все, что предлагают. По большому счету, так оно и есть: в условиях, когда для хранения товаров используют любые более или менее подходящие площади, объекты долго на рынке не задерживаются. Во многом именно поэтому в сегменте складской недвижимости столько непрофильных инвесторов и новичков: считается, что данный бизнес наименее рискованный и наиболее прибыльный. Идея построить объект быстро и сравнительно легко и сторицей вернуть вложенные средства выглядит весьма заманчивой, и девелоперы один за другим выходят на этот рынок, порой забывая о необходимости проводить тщательную предпроектную подготовку и мыслить стратегически.

По мнению Дмитрия Герастовского, заместителя начальника отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, регионы должны повторить путь развития складского сегмента в Москве и Московской области. Помимо всего прочего подобная преемственность объясняется тем, что основными потребителями качественных объектов такого рода являются международные логистические операторы и федеральные торговые сети, предъявляющие высокие требования к арендуемым площадям. Однако даже в стремительно растущих городах-миллионниках недостаточно высококлассных объектов, а во многих уголках страны складская недвижимость вообще один из забытых секторов, и современных логистических комплексов там нет и возводить пока не планируют.

В том, что строительный бум охватил не все регионы, виноваты как общие проблемы — закрытость и непрозрачность локальных рынков, плохая урегулированность земельных вопросов, определенные сложности в налаживании взаимоотношений с администрацией и местными игроками, так и характерные именно для складского сегмента трудности ведения дел, начиная от разработки концепции и заканчивая подбором арендаторов и обслуживанием объекта.

Действительно, успешность любого регионального проекта во многом зависит от того, были ли правильно оценены уровень платежеспособного спроса на объекты того или иного класса, степень развития производства и экономическая «специализация» района, ведь арендаторов из числа международных или федеральных сетей может и не хватить. Особое внимание девелоперу складского комплекса следует обратить на динамику розничного товарооборота и объема валового регионального продукта (ВРП), на присутствие и планируемый выход на рынок крупных операторов, на численность населения и транспортную доступность, в частности, на наличие рядом аэропортов, трасс федерального значения, железнодорожных узлов.

Складской Клондайк

Как полагает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, наиболее выгодные с точки зрения инвестиций регионы России отличаются развитостью сектора торговли и услуг (там действуют крупные федеральные сети — «Пятерочка», «Паттерсон», «М-Видео», «МИР», «Эльдорадо» и другие, а также достаточное количество местных ритейлеров), выгодным месторасположением (являются точкой пересечения крупных магистралей и входят в систему международных транспортных коридоров), имеют большой промышленный потенциал (уровень жизни и покупательская способность населения в них выше). Как следствие в таких регионах рынок складской недвижимости давно вышел из спячки и характеризуется значительным (и неудовлетворенным) спросом при отсутствии адекватного предложения.

Так, по мнению Руслана Суворова, в первую очередь следует отметить следующие города: Новосибирск — крупнейший за Уралом транспортный узел, в котором в силу его месторасположения пересекаются товарные потоки из Европы и Азии; Екатеринбург — политический, финансовый, индустриальный и торгово-распределительный центр Уральского федерального округа (УФО), из которого грузы расходятся по всему региону, охватывая 17 % всего населения страны, а также на юг — в Казахстан и Центральную Азию; Самару, занимающую третье место в России по товарообороту, а по покупательской способности населения уступающую только Москве; Казань — порт пяти морей; Ростов-на-Дону, связанный федеральными автомагистралями и внутренними водными путями со всеми регионами Юга, Кавказа, Поволжья и ЦФО.

Что касается текущего состояния складского рынка, то в упомянутых городах и областях большинство объектов (в среднем порядка 600 тыс. кв. м) принадлежит к классу С и ниже. Как правило, это неработающие цеха заводов и фабрик, подвалы жилых домов и административных зданий, зачастую требующие капитального ремонта. Соответственно, в условиях бурного развития ритейла спрос на качественные помещения очень высок и имеющиеся 50–100 тыс. кв. м складов класса А и В насытить его, разумеется, не могут.

В Ростове-на-Дону ситуация сложилась совсем критическая: объем городских складов составляет, по данным компании Praedium, около 80 тыс. кв. м, из которых помещений класса В от силы 5–7 %, а объектов класса А нет вообще (строительство первого логистического центра такого уровня общей площадью 50 тыс. кв. м только ведут). В то же время растет число и масштаб торговых объектов, приходят крупные и, главное, платежеспособные федеральные сети, которые пока являются основными игроками регионального рынка ритейла (местных операторов на нем значительно меньше). Итог — почти двукратный рост ставок аренды за последний год.

А вот центр одной из наиболее развитых промышленных областей — Челябинск, напротив, может похвастаться избытком предложения складской недвижимости. Несмотря на то что этот миллионник — крупнейший транспортный узел, одно из самых важных звеньев Транссибирской магистрали, где сходятся сразу четыре железные дороги, торговый сектор в нем еще недостаточно развит. В настоящее время на рынке в большом количестве предлагают пустующие промышленные помещения или старые склады советских времен, зачастую не пригодные для хранения товаров, а в строительство современных терминалов инвесторы и девелоперы вкладывать средства не спешат. Впрочем, подобная спячка — явление временное. Как только приход федеральных ритейлеров в регион станет массовым, предложение качественных объектов начнет постепенно подтягиваться за спросом.

Отсутствие объектов класса А и крайне незначительное количество складов класса В отмечается и в Нижнем Новгороде, однако вызвано оно иными, чем в Челябинске, причинами. Сам по себе рынок коммерческой недвижимости здесь развивается традиционно для региональных городов. Наибольшая активность характерна для торгового сегмента, в офисном тоже наблюдается стабильный рост, а вот складской катастрофически отстает. В распоряжении арендаторов — около 4,5 млн помещений, которые когда-то были складами и сегодня находятся в удручающем состоянии. Лучшие из них можно отнести только к классу С.

Технически оснащенных терминалов в Нижнем немного, а арендные ставки на них постоянно растут. По словам Руслана Суворова, развитие затрудняют транспортные проблемы города. Возможно, после завершения строительства обходных магистралей ситуация начнет меняться, тем более что спрос на качественные площади довольно велик и будет только расти.

Работа над ошибками

Бесспорно, одна из самых важных составляющих любого девелоперского проекта — финансирование. Как рассказали Кирилл Малышев и Андрей Костин, заместитель директора и консультант департамента офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International, приток инвестиций в складской сегмент в регионах пока ограничен. Причина — в болезнях роста, характерных для формирующегося рынка, которые создают дополнительные риски для инвесторов и трудности для застройщиков. Однако вопрос привлечения средств в проект не единственная проблема, стоящая перед девелопером. Более того, она часто является следствием допущенных им ошибок.

Одна из наиболее типичных — неправильный расчет затрат на возведение объекта. В последнее время цены на строительные материалы демонстрируют устойчивый рост, в результате чего существенно увеличивается себестоимость работы. В такой ситуации инвестор должен либо отказаться от части запланированной прибыли, либо уменьшить расходы, в том числе за счет снижения качества объекта. Оба варианта плохи тем, что под угрозу ставится доходность проекта.

Другая ошибка: застройщик, получив в свое распоряжение участок земли, часто принимается за его освоение, не оценив, достаточно ли электрических мощностей. Горький опыт девелоперов показывает, что вопросы с коммуникациями надо решать в первую очередь, ибо от этого во многом зависит судьба всего проекта. Причем в регионах вопрос инженерной инфраструктуры стоит, пожалуй, особенно остро. Хотя некоторым компаниям удается не только справиться с данной проблемой, но и повернуть ситуацию в свою пользу: собственные газоэнергетические установки успешно обслуживают непосредственно сам логистический комплекс и к тому же становятся выгодным бизнесом. Однако такой источник энергии требует крупных дополнительных инвестиций, которые должны быть заложены в бизнес-план.

Свою лепту в формирование настороженного отношения инвесторов к локальным рынкам внесли и неопытные непрофильные застройщики. Имея в собственности участок земли и свободные денежные средства, они, находясь под впечатлением от рассказов о беспрецедентном уровне доходности таких проектов, рвутся принять участие в лукулловом пире девелоперов складской недвижимости. К тому же почему-то считается, что попасть в этот сегмент рынка проще и дешевле чем, например, в офисный или торговый. В результате застройщик-непрофессионал делает главную ошибку: не рассматривает иные возможности использования участка. Другими словами, выбор делается по большей части исходя из возможностей и опыта девелопера, что в корне неправильно.

Можно поступить и иначе: провести комплексное исследование и на его основе определить, что и как следует строить, заранее выделить целевую аудиторию, определить размер арендных ставок, подготовить бизнес-план и проект. После этого гораздо проще будет сформулировать четкие требования к земельному участку и тем самым существенно облегчить его поиски. При таком подходе, по мнению экспертов Colliers International, привлечь финансирование в проект намного легче. Вполне вероятно, что инвесторы проявят инициативу сами.

По мнению многих экспертов, сценарий развития складского рынка в России повторяет восточноевропейский, а если говорить конкретно о регионах — то московский. В первом приближении схема выглядит следующим образом: острый дефицит объектов класса А, весьма востребованных крупными федеральными и региональными торговыми операторами, провоцирует строительный бум; несмотря на появление на рынке все большего количества площадей, ставки аренды по-прежнему держатся на высоком уровне, поскольку спрос слишком велик (до баланса его с предложением еще далеко).

Вместе с тем столичный и локальные рынки складской недвижимости находятся на разных стадиях развития. В Москве и Московской области девелоперы снимают сливки — сдают площади большими блоками крупным арендаторам на длительный срок. По разным оценкам, две трети договоров заключают за четыре — восемь месяцев до физической готовности здания. Однако, как отметил Дмитрий Герастовский, возведение высококлассных объектов подразумевает значительные инвестиции, которые в регионах могут возрастать за счет дефицита профессиональных строительных компаний, увеличения накладных расходов и различных ошибок девелопера, вызванных в том числе недостатком информации и незнанием местных реалий. Поэтому, несмотря на то что при сопоставимой себестоимости доходность складов класса А порой на порядок выше, эксперт рекомендует девелоперам выходить в регионы с объектами класса В, так как это более экономичный и надежный способ удовлетворить первичный спрос и насытить местный рынок.

Вернуться обратно
ОПУБЛИКОВАТЬ В СОЦ.СЕТЯХ