Складской сектор может быть самым перспективным

Строительный бум, охвативший нашу страну несколько лет назад, продолжается. Началось все в сфере жилья, затем пришла пора офисной недвижимости. Как грибы росли офисные блоки жилых зданий и даже целые бизнес-центры. Потом в гонку включились развлекательные объекты: торговые центры, боулинги, кинотеатры и аквапарки. Единственный «вид», остававшийся до последнего времени «не у дел», — склады. Но вот уже два-три года можно наблюдать всплеск интереса инвесторов и к этому сектору рынка.

Деление складской недвижимости на разряды тождественно тому, что принято и в других сегментах: элитная, бизнес-класс и экономкласс. Заметим, что профессионалы обычно выделяют 4 категории: А, В, С и D. Правда, точно здесь критерии не определены, отчего многие компании предлагают свои определения или говорят о каких-то «подвидах» (например, А+ или В-).

Объем складских помещений, имевшихся в распоряжении Советского Союза, был достаточно значительным. Большинство этих зданий продолжает использоваться по назначению и сегодня, но в принятой классификации их можно отнести только к низшим классам – С или D.

Теперь, когда мы разобрались с классификацией, имеет смысл посмотреть на состояние рынка в целом. Начнем с того, что складов (особенно качественных) катастрофически не хватает. Налицо дефицит складских площадей, и практически во всех крупных городах спрос все еще существенно превышает предложение. Кроме того, ставка аренды складов класса А в России в среднем в два раза выше, чем в Европе. Казалось бы, такая рыночная ниша не может долгое время оставаться незаполненной. К сожалению, необходимо констатировать, что в нашей стране инвестиции в складские комплексы продолжают оставаться менее выгодными, чем инвестиции в жилую, коммерческую и офисную недвижимость: срок окупаемости вновь построенного складского здания составляет 6–8 лет. Подобные проекты с учетом цены денег в России являются сомнительными с точки зрения привлекательности инвестиций. Впрочем, рост стоимости/аренды жилой и коммерческой недвижимости в первом полугодии 2005 г. шел медленнее, чем аналогичные показатели в складском секторе. Это позволяет надеяться, что с насыщением рынка жилья и офисов будет востребована ниша складов, рост цен в этом сегменте продолжится, что и позволит инвесторам в дальнейшем пересмотреть свои приоритеты. Основной спрос ожидается на высокопроизводительные склады (класс А) в городах с населением свыше 1 млн человек. Несмотря на самую высокую стоимость аренды, использование складов класса А экономически оправданно ввиду того, что способность их перерабатывать грузы намного выше.

Еще один аспект нынешнего состояния рынка – присутствие в России большинства крупных международных девелоперов и их заявления о намерении вкладывать большие средства в сектор складской недвижимости. Например, компания Raven Russia планирует вложить $1 млрд (один миллиард долларов США!) в приобретение и строительство складских комплексов.

Анализируя состояние рынка, можно сделать и другой, не менее важный, вывод: последовательность инвестиций в складскую недвижимость повторяет объем грузооборота. Так, первичные инвестиции в складские объекты были произведены в Москве, потом в Санкт-Петербурге, затем настала очередь региональных центров (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов, Волгоград).

В заключение – краткие выводы.

Рыночная ниша высококачественных складов не может оставаться незаполненной. По мере постепенного роста цен и насыщения рынка других секторов недвижимости именно сюда будет приходить все большее число инвесторов. По мере удовлетворения спроса склады будут строиться в крупных городах России, все дальше и дальше от Москвы. Изменится и уровень конкуренции: начнется борьба за клиента.

Сейчас мы наблюдаем уровень №1: малое количество складов класса А, борьбу клиента за место. Как правило, владелец складского здания и оператор склада – одна и та же компания.

Для уровня №2 свойственно соответствие цены качеству сервиса на складе. Клиент будет выбирать не здание, а его оператора в целях получения качественной услуги за разумные деньги. Тогда же возникнет четкая специализация среди компаний: одни занимаются строительством зданий (девелоперы), другие – обслуживанием, третьи выступают в роли операторов. Здесь возможно понижение цен на услуги операторов, конкурирующих между собой в борьбе и за то, чтобы взять качественное здание в аренду.

Есть вероятность, что складской бум вовремя не прекратится, и количество построенных качественных складов превысит объем товаропотока. При перенасыщении рынка конкуренция перейдет на уровень №3: наличие у оператора склада клиентского потока грузов. В этот момент даже самый лучший склад, имеющий высокопрофессионального локального оператора за минимальные деньги, уже не сможет выйти на грань самоокупаемости по причине отсутствия товаропотока, и только сетевой логистический оператор с собственным клиентским товарным потоком сможет обеспечить его выживаемость и даже перспективы.

Впрочем, до этого нам еще довольно далеко.

Характеристики складского помещения класса А+

  • Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
  • Площадь застройки – 40-45%.
  • Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.м, на уровне 1,20 м от земли.
  • Высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование (6-7 ярусов).
  • Регулируемый температурный режим.
  • Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
  • Наличие системы вентиляции.
  • Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел.
  • Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) – не менее 1 на 500 кв.м.
  • Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
  • Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Наличие офисных помещений при складе.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
  • Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
  • Оптико-волоконные телекоммуникации.
  • Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.
  • Расположение вблизи центральных магистралей.
  • Профессиональная система управления.
  • Опытный девелопер.
  • Железнодорожная ветка.

Уменьшение требований к зданию, а также снижение некоторых показателей позволяют формулировать характеристики «нижестоящих» классов.

Характеристики складского помещения класса С:

  • Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
  • Высота потолков от 4 м.
  • Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
  • В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников.
  • Ворота на нулевой отметке.
  • Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Система вентиляции.
  • Система отопления.
  • Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
  • Офисные помещения при складе.
  • Железнодорожная ветка.
  • Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
  • Пандус для разгрузки автотранспорта.
  • Охрана по периметру территории.
  • Телекоммуникации.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе.
Вернуться обратно
ОПУБЛИКОВАТЬ В СОЦ.СЕТЯХ