Общая характеристика рынка

Начиная с 2005 г. рынок складской недвижимости в России динамично развивается, становясь все более прозрачным и цивилизованным. Это объясняется не только экономическим ростом страны в целом, но и ускоренным развитием торговой недвижимости, развитием рынка логистических услуг и повышением благосостояния населения.

Предложение качественных складских площадей значительно ниже спроса, за счет чего процент вакантных площадей практически равен нулю. При этом ставки аренды сохраняются на высоком уровне. Подобная благоприятная ситуация способствует повышению инвестиционной привлекательности рынка для российских и иностранных инвесторов.

Анализ спроса и предложения

Основное предложение складской недвижимости сконцентрировано в Москве и Подмосковье, хотя наблюдается начало активного развития регионов. Складские комплексы класса «А» составляют около 25% от общего объема, площади класса «В» - 40%, склады класса «С» - 35%. Таким образом, на сегодня предложение качественных площадей превышает 1 млн. кв.м.

По сравнению с другими странами Европы Москва обладает наименьшим количеством складских площадей: на 1 000 жителей приходится 174 кв. м.

В текущем году девелоперами заявлено строительство 900 тыс. кв.м логистических площадей. Вместе с тем сложности с оформлением земельных отношений и длительность перевода земельных участков из сельскохозяйственного назначения в промышленное, неразвитая инфраструктура и сложности с привлечением проектного финансирования позволяют прогнозировать ввод в эксплуатацию до конца 2006 г. не более 430 тыс. кв.м.

Основное строительство складских мощностей происходит в 1-25 км зоне от МКАД, в первую очередь на северном и северо-западном направлениях, что определяется близостью к международному аэропорту Шереметьево и большими объемами грузоперевозок с севера страны и из Европы. В последнее время очевидно смещение предложения в сторону южного и юго-восточного направлений, ориентированных на грузопотоки по территории России.

В долгосрочной перспективе логистическую карту Подмосковья серьезно изменит строительство центральной кольцевой автодороги, которая пройдет в 50 км от МКАД.Разрабатываемый проект предусматривает выделение значительных площадей под складскую недвижимость.

Несмотря на активное строительство логистических комплексов спрос на высококачественные складские помещения остается стабильно высоким и превышает существующее предложение примерно в полтора раза. Темпы роста розничной торговли (около 20% в год) позволяют прогнозировать отставание предложения от спроса еще как минимум на протяжении 4-5 лет, при сохранении текущих темпов строительства

В количественной структуре спроса преобладают заявки на 1000-3000 кв.м (31%), при этом также существенно вырос спрос на площади 5 000 – 30 000 кв. м.

Географическое расположение логистического комплекса постепенно отходит на второй план, и данная тенденция будет усиливаться в среднесрочной перспективе по мере строительства Центральной автомобильной дороги и реконструкции Малого московского кольца в Московской области.

Около 90% спроса приходится на Подмосковье и только 10% - на Москву.Наблюдается тенденция децентрализации спроса в удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.

Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сетисупермаркетов, гипермаркетов (Ашан, Рамстор, Метро, Перекресток, Пятерочка), магазины электроники (Техносила, М-Видео, Эльдорадо), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании ("Пятерочка", "Ароматный мир", "Ростикc групп", пивоваренная компания "Балтика", "Евросеть" и другие) строить собственные складские терминалы.

Арендные ставки и капитализация рынка

Ставки арендной платы на объекты складской недвижимости в Москве остаются одними из самых высоких в Европе, уступая только Лондону. Это отчасти обусловлено отсутствием свободных высококлассных площадей. С учетом постоянно растущего спроса и текущих темпов строительства, до конца 2007 г. существенного снижения или роста арендных ставок не прогнозируется.

Относительно низкая себестоимость девелопмента (от $1000 за кв.м), высокие арендные ставки и превышение спроса на складские площади над предложением обеспечивают крайне высокий уровень доходности этого сегмента рынка – от 15 до 20% и значительный интерес иностранных инвесторов.

Тенденции и прогнозы

• Важной тенденцией является декларация крупными российскими и иностранными компаниями намерения инвестировать значительные средства в складские и индустриальные проекты.
• Сохраняются все предпосылки для очень быстрого роста рынка качественнойскладской недвижимости в ближайшие несколько лет: ожидается двукратный рост к концу 2007 г.
• Несмотря на ускоренное развитие рынка складской недвижимости его перенасыщения до 2010 г. не произойдет, хотя уровень свободных площадей будет незначительно расти по мере ввода новых мощностей.
• В связи с малым количеством качественных складских площадей распространенной стала практика предварительной аренды, наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров (до 10 лет и выше).
• Наблюдается стабилизация арендных ставок, хотя Москва имеет статус одного из самых дорогих логистических рынков Европы. Скорее всего, эта тенденция сохранится в течение нескольких лет и значительной корректировки ставок в сторону снижения не произойдет.