2008 г. стал этапом серьезных испытаний для складского сектора коммерческой недвижимости в России. На первичном рынке произошло снижение спроса и предложения. В IV квартале вырос объем предложения складских площадей на продажу, а также объем вторичного рынка (субаренда и прямая аренда).
Тенденции
В IV квартале произошло значительное снижение объема грузоперевозок, которое продолжится и в 2009 г. Снижаются темпы роста розничного и оптового товарооборота.
В связи с кризисом снизились цены на стройматериалы (цемент - на 40-50%, металл - на 30-40%) и услуги подрядчиков по сравнению с ценами лета 2008 г. Происходит либерализация рынка земли: некоторые игроки готовы предлагать участки со скидкой до 30-50%. Таким образом, девелоперы, начинающие строительство в 2009 г., могут снизить себестоимость строительства на 15-20%.
В связи с политикой снижения расходов компаний на складскую логистику вырос спрос на низкокачественные складские объекты (классы С и D), а также объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД.
Прогнозы
По сравнению с прошлым годом объем складских площадей, заявленных к реализации в 2009 г., уменьшился на 1 млн. м2. В 2009 г. ожидается ввод 550 тыс. м2 складских площадей в комплексах класса A.
Значительно вырастет предложение на вторичном рынке – в связи с сокращением компаниями занимаемых площадей, на рынок повторно могут выйти 150-250 тыс. м2складских площадей класса A в форме прямой аренды и (преимущественно) субаренды.
К лету 2009 г. арендные ставки в московском регионе могут стабилизироваться на уровне $125-140. Если в краткосрочной перспективе не произойдет усугубления и без того сложной ситуации, к концу 2009 г. арендные ставки на качественные складские помещения могут начать расти (в реальном исчислении) в связи с резким и серьезным снижением объемов спекулятивного строительства.
Дальнейшее развитие складского рынка определят I и II кварталы 2009 г. Появление новых спекулятивных проектов в 2010 г. и завершение строительства на существующих площадках будет возможным только в случае доступа девелоперов к «дешевому» кредитному финансированию, а также наличия спроса на спекулятивные помещения со стороны потенциальных арендаторов. В противном случае на рынке произойдет переход к формату built-to-suit.
