Экономическая ситуация. Москва.
Среди столиц и крупнейших городов мира Москва занимает второе место по привлечению иностранных инвестиций (около $14 миллиардов). Темпы экономического прироста приблизились к 10% в год, в то время как во многих городах Западной Европы эта цифра составляет 2-3%.
Основные показатели:
Общий объем складских помещений - около 4 млн. кв.м
Класс «А»:
Класс «В»:
Ответственное хранение – $ 120-160 за паллето-место в год.
Все ставки указаны без учета НДС (18%).
Основные тенденции:
Ставки арендной платы.
Несмотря на рост спроса и низкий объем предложения, арендные ставки скорее стабильны, чем подвержены росту – наблюдался крайне незначительный рост – в пределах 2-3%, по сравнению со 2 кварталом.
Спрос.
Спрос на складские помещения остается стабильно высоким. Проанализировав объем запросов, мы оцениваем суммарный спрос на помещения высокого класса на уровне 1,3 –1,5 млн. кв.м. Более того, эта цифра постоянно растет. Основными источниками спроса остаются логистические операторы, производители товаров народного потребления и продуктов питания и ритейлеры.
В последнее время наблюдается тенденция все большего смещения спроса от конечной компании – потребителя складских услуг, в сторону логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг.
По величине арендуемых площадей наибольшим спросом пользуются склады площадью 3 000 – 7 000 кв.м, хотя наблюдается увеличение спроса и на большие площади.
Что касается продажи качественных складских помещений («А» и «В» класса), то характерных для рынка прецедентов зафиксировано не было, несмотря на устойчивый интерес, как со стороны логистических компаний, так и со стороны инвесторов, привлекаемых как высокой доходностью (18 – 22 %), так и высокой ликвидностью в этом сегменте рынка недвижимости.
Предложение.
Предложение качественных складских помещений традиционно ограничено. Все новые площади, появляющиеся на рынке, арендуются ещё на этапе строительства. Соответственно, доля свободных площадей осталась примерно на том же уровне, 0 % в классе A и 16 % в классе B. Довольно высокий уровень доли свободных помещений в классе B обусловлен отсутствием общепринятой классификации помещений, в результате чего, к помещениям класса B относят и те объекты, которые не соответствуют в полной мере помещениям высокого класса, а значит, не пользуются должным спросом среди потенциальных арендаторов. Для решения данной проблемы, в 4 квартале 2004 года планируется собрать «круглый стол», участниками которого будут крупнейшие игроки на данном сегменте рынка коммерческой недвижимости.
Среди районов нового строительства отметим юго-восточное направление: Томилино, Лыткарино и Домодедово, северо-восточное – Королев.
В целом строительный бум в складском секторе начнется уже в 2005 году. Общий объем высококачественных складских помещений до конца 2005 года должен увеличиться на 280 - 300 тыс. кв.м, существенная часть из которых уже сдана в аренду до начала строительства или находится в процессе переговоров.
Среди основных проблем в секторе индустриальной недвижимости, отметим проблемы с урегулированием земельных вопросов, высокой степенью бюрократизации и закрытостью рынка в целом, а также сравнительно низкой инвестиционной активностью, однако уже ничто не может остановить надвигающийся бум в этом секторе недвижимости.